[摘要]
對於杭州樓市,住房市場的回暖已不容置疑。然而,商業項目的去化仍然是個難題。特別是商鋪,早些年作為投資市場的香餑餑早已悄然褪色,黃金商鋪難租也早已不是稀罕事瞭。
對於杭州樓市，住房市場美國商標查詢的回暖已不容置疑。然而，商業項目的去化仍然是個難題。特別是商鋪，早些年作為投資市場的香餑餑早已悄然褪色，黃金商鋪難租也早已不是稀罕事瞭。
不僅僅是旺鋪，一些大賣場、大百貨商場更是淪為瞭 試衣間 。與之唇齒相依的商業物業、城市綜合體，也出現瞭供大於求、招商難、租金下降甚至退租的現象。不少投美國商標檢索資客，也已把目光投向瞭住宅市場。
目前杭州市場到底有多少可售商鋪？據透明售房網數據統計，先不論沒有領預售證的潛在供應量，僅僅是領出瞭預售證的商鋪項目就要用80個月的去化。一面是受電商沖擊，難售難租；另一面是積壓已久的高庫存，商鋪的出路究竟在哪裡？
武林路空鋪率高達20% 商鋪出租率逐年下滑
作為昔日黃金商鋪的武林路，如今日子並不好過。一路走去，發現品牌並沒有原來那麼高端，不少店面還貼出瞭轉讓公告。在武林路口子上，原有一傢品牌男裝店賣的是中等以及偏上價位的服裝，如今店面已變成瞭做女裝大甩賣的大賣場。
有數據顯示，今年上半年武林路的空鋪率高達20%。目前這一帶的商鋪租金基本為13-21元/平方米/天，比年前下降瞭25%。2008年之前，武林路商鋪租金價格基本為30-50元/平方米/天，堪稱寸土寸金。
其實，從2014年4月起，武林路附近的延安路、鳳起路附近商業街就相繼出現品牌店關門撤走現象，有的空鋪甚至3個月無下傢接盤。
有業內人士分析：一是隨著眾多大型購物城的出現，顧客的逛店習慣發生改變，像商業街這類傳統的商業模式，由於功能單一，不能滿足顧客多種需求；二是租金的虛高，造成店傢利潤大幅縮水，不少店傢經營發生虧損；三是電商的出現對實體店帶來極大沖擊，繁華區塊開始失去商業優勢，隻能淪為各類新商品的展示區。
據戴德梁行研究部數據統計顯示，從2013年至2016年，杭州優質商鋪出租率總體呈現下降趨勢，2013年巔峰時期，租金指數約在170，而今年第一季度的租金指數隻有140，下降約18%。熱鋪出租率也呈現明顯下滑趨勢，2013年、2014年優質商鋪的出租率達到瞭96%-97%，今年上半年則降到瞭95%。
價格方面，據快房網統計，從近15個月商鋪成交價格來看，今年與去年相比有明顯下降，去年的商鋪月成交均價多在19000元/平方米以上，高時達到瞭24000多元/平方米，而今年的月成交均價多在17000-18000元/平方米。
庫存積壓嚴重 去化情況並不樂觀
對於目前商鋪庫存情況，透明售房研究院院長方張接表示，從去化周期來看，商鋪存量比較大，如果按照現在的銷售速度可能需要80個月，實際的供應量可能遠不止我們看到的這一些。
而且，上面所說的去化80個月周期的商鋪，隻是領出預售證的項目。先不論沒有領預售證的潛在供應量。農村的集體留用地建築，就擁有很大的一個商業供應量，調查數據也著實嚇人。截至2014年，已經審核通過的集體留用地，已經超過1000萬平方米，而它們很多用作寫字樓、商鋪、大型商場的建設，且大多不需要領預售證，屬於新增供應，又不是公開的量。據不完全統計，從2004年以來，杭州商業體的出讓量，就有2000多萬平方米。所以，這個量是在80個月去化周期之外的，而且是客觀存在的，數字也很大。
此外，記者在58同城、安居客等網站上查詢到，近幾年商鋪上市量也有所增加。對於商鋪庫存量近年來持續攀升的原因，有業內人士解釋：一方面，前兩年住宅市場不是特別好的時候，大量的商業用地供應，導致很多開發商從住美國商標登記費用宅開發轉移到商業地產項目上來，這其中就包括商鋪供應量的大幅增加。另一方面，是住宅項目的底商。從絕對值來說，底商單價一般高於樓上的住宅，從經濟效益上可以達到大化。當然，很多開發商隻考慮到賬面上的體現，並沒有考慮到銷售周期到底會怎樣。所以，我們也能看到，基本上沒有一個住宅項目，不會搭一定的底商。這樣一來，開發住宅的公司，也會出現大量的底商。這幾方面的因素，導致整個杭州商鋪的供應量與存量持續上升。
除瞭商鋪存量攀升外，去化方面也是一大隱患。有數據顯示，從2009年開始，商鋪的年均去化是39萬平方米；但到瞭2015年，年均去化隻有25萬平方米。商鋪銷售量，正逐年下滑。
方張接表示，整個杭州的商鋪供應量在增大，銷售量卻在減少，這個確實是近幾年的一個趨勢。與近幾年住宅不斷刷新歷史紀錄相比，商鋪 熱 起來非常緩慢。今年春節以來，購買杭州住宅的人群，有29%是外地的購買者，都是四面八方來投資的，住宅成瞭投資屬性非常重要的一個產品，反而商鋪投資的人變少瞭。
此外，就政府監管而言，缺少標準。比如一個項目，推多少住宅、多少商業，比例多少更合適，嚴格來說應該進行科學計算。
如何攻破難點 創新思路尋求出路
目前來看，巨量的商鋪庫存積壓，能否找到合適的出路是關鍵。對於商鋪的去化問題，方張接表示，住宅的去庫存，立竿見影，但是商業的去庫存仍然是一個難點。
他認為，首先政府從供給側減少供應是必須要做的。另外，政府能否購買一些，用作營業性用房，比如說，社區醫院、街道辦事處，或者政府功能性的一些機構等。另外，能不能像住宅一樣，從契稅減免，或者營業稅減免，也能夠降低營業成本、轉讓成本。現在住宅的購買成本與轉讓成本，都已經非常低。住宅的營業稅免征已經降瞭兩年，但商業項目仍然紋絲不動。所以，商業項目是否也能在降稅方面有一個比較大的動作，撬動購買者的欲望，這個也比較關鍵。
也有業內人士表示，如今的消費者和用戶全在手機上，其實按 互聯網+ 的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統的 商業地產住宅化 思路，即不要指望賣掉商鋪來回流現金，而是建立 互聯網+社交＋商業 的資本模型，這個資本模型包括這麼三點：首先，開發建立本地生活化的電商平臺，細分用戶。把招商的錢用於吸引用戶到平臺上來。其次，將這個電商平臺資本化，平臺有瞭價值，引入投資者就簡單瞭。將線下商業地產作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創業平臺（建立本地微商的創客體系）。後一點，將此O2O體系到新三板或創業板上市，通過增發獲得經營所需要的資金支持，並通過並購或被並購等方式實現規模經營，將資產證券化。
說起O2O商業模式，不禁讓人想到2014年杭州特色O2O商業街 智慧武林商圈 ，整條武林路實現WiFi全覆蓋，手機一鍵上網，吃、住、行、遊、娛、購，一網打盡。杭州首個以 O2O 為特色的樣板商業街區，邀請主力商傢簽約，活動現場開展瞭 線上產品線下賣 的盛宴，讓消費者感受到O2O模式帶來的種種實惠，人氣暴漲。
此外，現在也有一些例子，譬如城西銀泰，它也是通過類金融這樣的產品，回籠一定的資金，因為不是每一個開發商能承受住資金壓力的。如果通過類金融的方式回籠資金，時間肯定會比較慢。但是，在銷售不暢的情況下，這也許是開發商願意接受的一種經營模式。
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